房屋買(mǎi)賣(mài)作為民生領(lǐng)域最大額的交易，長(zhǎng)期以來(lái)，“居高不下”的中介費(fèi)廣受詬病。近日，住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》，涉及“合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)”的部分尤其引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注， 房地產(chǎn)中介費(fèi)用是否真的有望下降？

五一假期后，北京市朝陽(yáng)區(qū)的王女士通過(guò)某中介平臺(tái)相中了一套心儀的二手住宅，臨近網(wǎng)簽，她卻產(chǎn)生了動(dòng)搖。

(資料圖)

王女士 ：一套820多萬(wàn)的房子，中介費(fèi)用太高了。最低2.6%，也得21萬(wàn)多，相當(dāng)于夫妻倆一個(gè)人1年工資了。中介費(fèi)加上裝修最便宜40多萬(wàn)進(jìn)去了，還不如買(mǎi)一個(gè)新的。新房沒(méi)有中介費(fèi)。

最新數(shù)據(jù)顯示，北京市二手房掛牌量已突破11萬(wàn)套，當(dāng)前北京二手房交易占到房地產(chǎn)交易量80%以上，中介費(fèi)都由買(mǎi)方承擔(dān)，而不少二手房交易都屬于置換，也就是“賣(mài)一買(mǎi)一”的連環(huán)單，高額中介費(fèi)用便成了結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)的的交易成本。準(zhǔn)備從順義區(qū)搬到海淀區(qū)購(gòu)房的張女士說(shuō)：

張女士 ：第1套房子也是在中介機(jī)構(gòu)買(mǎi)的，第2套也折扣比較少。交易成本完全就面向了消費(fèi)者，大中介任何條款都言必稱(chēng)是“公司規(guī)定”。連環(huán)單相當(dāng)于第1套房子在5年內(nèi)被收了兩次中介費(fèi)。出租也是另外收錢(qián)的，利率不降，中介現(xiàn)在也很貴。

二手房買(mǎi)賣(mài)流程

記者走訪北京多家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，首套房契稅1%，中介費(fèi)甚至超過(guò)稅金的2倍。各家中介費(fèi)參考定價(jià)基本是按成交價(jià)的2.2%收取居間服務(wù)費(fèi)，用來(lái)服務(wù)房源搜索、簽約、貸款等事項(xiàng)，此外，再要另加0.5%的服務(wù)保障費(fèi)。北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，北京市3、4月二手房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)簽量分別為2.3萬(wàn)套和1.4萬(wàn)套。排名靠前的中介機(jī)構(gòu)“鏈家”，3、4月同期分別成交9100多套和5000多套。鏈家2.6%-2.7%的中介費(fèi)用，已基本接近二套房的契稅3%，朝陽(yáng)區(qū)某門(mén)店的業(yè)務(wù)經(jīng)理小程（化）介紹：

鏈家經(jīng)紀(jì)人 ：二套房契稅是3%，如果在鏈家交易過(guò)房子或連環(huán)單，最低可以到2.35%。如果說(shuō)不是連環(huán)單的話，那可能就得在2.7%的基礎(chǔ)之上申請(qǐng)打折。

北京市二手房市場(chǎng)地圖，鏈家貝殼app截圖

鏈家當(dāng)前的中介市場(chǎng)執(zhí)行費(fèi)率

另一家中介機(jī)構(gòu)“我愛(ài)我家”朝陽(yáng)區(qū)東部某片區(qū)的一位經(jīng)紀(jì)人小布（化）介紹，現(xiàn)在該公司二手房交易中介費(fèi)可以執(zhí)行到2.18%，連環(huán)單可降到1.8%上下。各家服務(wù)大同小異，“我愛(ài)我家”該片區(qū)主要面向300萬(wàn)到500萬(wàn)的剛需房產(chǎn)。

“我愛(ài)我家”經(jīng)紀(jì)人 ：400萬(wàn)的2.18%是八九萬(wàn)，代理各種手續(xù)這都是費(fèi)用，有沒(méi)有人說(shuō)嫌這個(gè)貴，有啊

我愛(ài)我家的交易流程與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

5月8號(hào)，住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》，強(qiáng)調(diào)依法開(kāi)展反壟斷調(diào)查，要求房產(chǎn)中介合理降費(fèi)，引導(dǎo)交易雙方協(xié)商經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。目前北京市場(chǎng)除了1%-3%的契稅稅金，短期看，中介費(fèi)用依然是購(gòu)房成本的大頭。房地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為， 缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是高價(jià)中介費(fèi)成立的主要原因 ：

張大偉 ：過(guò)去有可能房子20、30萬(wàn)一套，中介費(fèi)點(diǎn)算下來(lái)幾千塊錢(qián)。最近十幾年的時(shí)間，房地產(chǎn)翻了10倍、20倍的。中介服務(wù)沒(méi)有增加的情況下，中介的費(fèi)用漲了太多。老百姓還是覺(jué)得中介費(fèi)高，就是因?yàn)榉吭唇^大部分還是在大中介。明碼標(biāo)價(jià)的都不違規(guī)。但規(guī)模導(dǎo)致大中介缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，是高價(jià)敏感的一個(gè)原因。

具體來(lái)看，一些中介往往對(duì)賣(mài)房者提出獨(dú)家代理售房要求，房源一旦被某中介拿下，便打上“獨(dú)家房源”“VIP服務(wù)”等標(biāo)簽，成為牽制購(gòu)房者的籌碼。以王女士購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)為例，她認(rèn)為，動(dòng)輒幾十萬(wàn)的中介費(fèi)用難以接受。

王女士 ：這一套房源就在他一家掛了，可是如果有500套房子都是所謂“獨(dú)家”， 涉不涉及壟斷 ？費(fèi)用其實(shí)挺單一的，買(mǎi)下來(lái)如果出租，還要再向他交托管費(fèi)。假如一套房子300萬(wàn)，全款的人也是7萬(wàn)塊錢(qián)的中介費(fèi)。只付首付100多萬(wàn)的人，同樣還是7萬(wàn)多塊錢(qián)的中介費(fèi)，壓力挺大。

本次兩部門(mén)發(fā)布的《意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用 。據(jù)了解，也有各類(lèi)新機(jī)構(gòu)正在加入中介行列，例如有一些網(wǎng)絡(luò)博主以購(gòu)房指導(dǎo)的形式，帶貨中介服務(wù)；也不乏物業(yè)租售部重新整合，深耕片區(qū)。朝陽(yáng)區(qū)望京一家物業(yè)單位的常先生注意到， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)引起中介費(fèi)用下降 ：

常先生 ：整個(gè)競(jìng)爭(zhēng)也變得更加卷，可能會(huì)更低，這兩年興起的比如萬(wàn)科的物業(yè)租售部、龍湖、中海這些大一點(diǎn)的物業(yè)公司都搞了租售中心。

雖然有多樣化力量參與，不過(guò)， 大平臺(tái)機(jī)構(gòu)交易量占比高的局面，短期內(nèi)仍不會(huì)發(fā)生大的轉(zhuǎn)變。 目前北京市場(chǎng)上，“麥田”房產(chǎn)的中介費(fèi)可以到2.2%，“21世紀(jì)”的由于加盟店的模式成本可以下降一些，中介費(fèi)可以執(zhí)行到1.5%。而 擺脫大中介居間服務(wù)，經(jīng)由個(gè)人成交的房屋還是少數(shù) ，“我愛(ài)我家”朝陽(yáng)區(qū)東部某片區(qū)的一位經(jīng)紀(jì)人小布（化）介紹：

“我愛(ài)我家”經(jīng)紀(jì)人 ：跳單的也很多，但單獨(dú)去找的話挺難找的，這么大的北京你也不知道哪個(gè)房子是什么樣，鏈家比我們還貴，但就我們兩家是大的公司。

對(duì)于大型中介機(jī)構(gòu)降費(fèi)難的根本原因，某網(wǎng)友購(gòu)房互助群的群主曾先生解讀，前幾年樓市效益較好，各大中介機(jī)構(gòu)不斷擴(kuò)張，通過(guò)增加投入來(lái)拉高估值。當(dāng)前成交量下降，中介費(fèi)太高難以為繼。

購(gòu)房群主曾先生 ：太高，2.7%，這么高不是因?yàn)檎f(shuō)他服務(wù)質(zhì)量多好，根本的原因在于它的成本太高，新房代理也干一個(gè)、包租業(yè)務(wù)也干一個(gè)、APP也要搞，弄個(gè)幾萬(wàn)人團(tuán)隊(duì)，成本能下得來(lái)嗎？

據(jù)了解，頭部中介機(jī)構(gòu)的成交量占到二手房市場(chǎng)成交量的75%以上，那么， 《意見(jiàn)》中關(guān)于中介費(fèi)用的下調(diào)是否真有空間呢？ 記者致電北京市市場(chǎng)監(jiān)管局，熱線工作人員介紹：

北京市市監(jiān)局熱線人員 ：目前沒(méi)有這方面的文件，后續(xù)如果有相應(yīng)的配套，會(huì)在市局官方網(wǎng)站發(fā)出。

北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)的工作人員介紹， 目前執(zhí)行的2.7%行業(yè)參考價(jià) ，也是一段時(shí)間以來(lái)博弈的結(jié)果，適應(yīng)當(dāng)前地方市場(chǎng)最新態(tài)勢(shì)的中介費(fèi)用辦法，還有待進(jìn)一步細(xì)化。

協(xié)會(huì)工作人員 ：后面是否會(huì)降，我沒(méi)法回答。本身是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，雖然指導(dǎo)性文件出了，降不降也得是看企業(yè)。早20年前咱們北京的中介費(fèi)能到3%，現(xiàn)在已經(jīng)是降過(guò)之后了。

這次兩部門(mén)發(fā)布的《意見(jiàn)》與此前二手房“帶押過(guò)戶(hù)”等政策的目的是一致的，都是要降低不動(dòng)產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)過(guò)程中的各種非必要成本。如何降低交易成本，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)良性循環(huán)？房地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，現(xiàn)在“平臺(tái)、中介、代理”這三種不同功能全部聚集在中介機(jī)構(gòu)，造成了由買(mǎi)家單邊付款的市場(chǎng)現(xiàn)狀。 要降低交易成本，首先要在市場(chǎng)機(jī)制層面，降低平臺(tái)控盤(pán)效應(yīng) ：

張大偉 ：雖說(shuō)是市場(chǎng)行為，但規(guī)模較大，基本上一線城市和大部分二線城市房源還是賣(mài)家說(shuō)了算。中介就占據(jù)了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，他把控了房源，就好像法院打官司，不能一個(gè)律師你代理了原告，同時(shí)又代理了被告，存在著損害一方權(quán)益的可能性。買(mǎi)方又承擔(dān)了高房?jī)r(jià)，賣(mài)方的話又不用交中介費(fèi)。所以出現(xiàn)呼聲。

張大偉認(rèn)為，可以嘗試實(shí)行買(mǎi)、售雙方客戶(hù)各自都請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人，避免機(jī)構(gòu)兩頭代理。

張大偉 ：現(xiàn)在中國(guó)其實(shí)雙邊代理，有點(diǎn)像古時(shí)候的那個(gè)媒婆，中介為了撮合交易，它必然會(huì)損害或者說(shuō)必然沒(méi)有顧及一方的權(quán)益。要解決這個(gè)辦法的話，我覺(jué)得可以嘗試單邊代理，國(guó)外的叫單邊代理，只服務(wù)賣(mài)房子或只服務(wù)買(mǎi)方一方，會(huì)幫助一方盡力爭(zhēng)取更多的權(quán)益。單邊代理就是買(mǎi)賣(mài)雙方都交中介費(fèi)，那這樣收費(fèi)也毋庸置疑。

上海躍平律師事務(wù)所房地產(chǎn)領(lǐng)域律師杜躍平也認(rèn)為，頭部中介機(jī)構(gòu)高投入打造出來(lái)的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)地位，不能濫用。所謂獨(dú)家銷(xiāo)售，應(yīng)該標(biāo)注獨(dú)家銷(xiāo)售簽約時(shí)間。

杜躍平 ：我們國(guó)家反壟斷法第十九條規(guī)定，超過(guò)50%的市場(chǎng)地位，占有市場(chǎng)1/2以上，首先它已經(jīng)有了市場(chǎng)的支配地位。這樣的中介，不能發(fā)生濫用市場(chǎng)的支配地位，獨(dú)家市場(chǎng)銷(xiāo)售的行為應(yīng)該在注意一個(gè)時(shí)間限制，比如說(shuō)是三個(gè)月，一個(gè)季度。在目前在這一兩年大勢(shì)情況不太好的情況下，有時(shí)候部分學(xué)區(qū)房地區(qū)，部分豪宅房，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)個(gè)別中介獨(dú)攬和控制哄抬的個(gè)別行為。

杜躍平介紹，本次兩部門(mén)《意見(jiàn)》細(xì)化落實(shí)中，可以進(jìn)行部分限價(jià)試點(diǎn)，利用政府?dāng)?shù)據(jù)，減少中介控盤(pán)，試點(diǎn)簡(jiǎn)化中介交易流程，作為降低交易費(fèi)用的嘗試。

杜躍平 ：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的范圍之下，具體地方和區(qū)縣的價(jià)格管理部門(mén)或者是房地產(chǎn)交易管理部門(mén)，可以試行看看能不能找到一個(gè)相對(duì)好的中介費(fèi)用的合理區(qū)間，降低降低交易費(fèi)用。

杜躍平還解讀，當(dāng)前，居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期不再那么樂(lè)觀，對(duì)交易成本比較敏感時(shí)，需要降低交易成本，減少市場(chǎng)良性循環(huán)的障礙。

我們也看到，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)和健康發(fā)展，有關(guān)部門(mén)除了對(duì)房產(chǎn)中介保持高壓監(jiān)管態(tài)勢(shì)，還應(yīng)進(jìn)一步簡(jiǎn)化房屋交易流程、降低交易門(mén)檻；而作為二手房交易中不可或缺的一環(huán)，房產(chǎn)中介應(yīng)在優(yōu)化服務(wù)內(nèi)容和提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫。消除不合理成本，同時(shí)將合理的成本顯化出來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能步入高質(zhì)量發(fā)展軌道，支持剛需、改善才能更順暢，良性循環(huán)才能實(shí)現(xiàn)。

記者：晨光

責(zé)編：遲翔宇

監(jiān)制：劉螢螢